31 Marzo 2016 admin

La distanza tra le costruzioni

Tettoia-in-legno-1-11La legge stabilisce delle distanze minime tra una costruzione e l’altra che devono essere rispettate, salvo determinate eccezioni. Così facendo si evita la creazione di spazi angusti ed insalubri tra edifici che potrebbero compromettere la sicurezza e la salute delle persone. La violazione delle norme in materia di distanze comporta che la costruzione effettuata ad una distanza minore deve essere arretrata alla distanza prevista dal codice o dai regolamenti comunali (anche mediante abbattimento di tutto o di parte della costruzione) oltre al risarcimento del danno a carico di colui che ha subito la violazione.

Qual è la distanza da rispettare

Il Codice civile, all’art. 873, stabilisce che la distanza minima tra una costruzione e l’altra deve essere di tre metri. La norma è finalizzata ad evitare la formazione di intercapedini anguste che possono mettere a rischio la sicurezza delle persone e creare zone insalubri con scarso passaggio di aria e di luce e, quindi, potenzialmente nocive per la salute. Le costruzioni, però, possono essere unite o aderenti (ad esempio le ville a schiera o i condomini in città): anche in questo caso, infatti, si evita la formazione di intercapedini.
Il Codice Civile, inoltre, stabilisce che i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore di tre metri; generalmente i piani regolatori e i regolamenti edilizi comunali prevedono distanze maggiori rispetto a quella minima prevista dal Codice.
È importante precisare che l’applicazione della distanza minima si applica solo se i fondi sono “finitimi”, cioè confinanti o contigui; quindi, ad esempio, se i fondi sono separati da una strada, la regola non si applica.

Cosa si intende per costruzione

Quando il Codice civile parla di rispetto di distanze minime tra costruzioni, non si riferisce soltanto alle case. Il concetto di costruzione è più ampio e si riferisce a tutte le opere che hanno i requisiti della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo. In sostanza la norma trova applicazione non soltanto nei riguardi degli edifici e delle strutture realizzate con muri di cemento, ma nei confronti di ogni manufatto che emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo e che abbia caratteri di solidità e compattezza.
Dal momento che la norma è finalizzata ad evitare la formazione di intercapedini anguste e insalubri, questa non si applica alle costruzioni interrate, cioè a quelle interamente realizzate al di sotto del piano di campagna (cioè al livello del suolo).
Più complicato il caso delle opere costruite su fondi a dislivello, cioè quando il piano di campagna si trova ad un livello diverso nei due fondi confinanti. Importanti decisioni hanno stabilito che le distanze minime tra costruzioni devono essere rispettate anche per le opere costruite su fondi a dislivello, anche nel caso in cui l’opera costruita sul fondo più basso non raggiunga in altezza il livello del piano campagna del fondo più alto e confinante. Questo perché, anche in presenza di scarpate, permane l’esigenza di evitare la formazione di intercapedini dannose. C’è però un’importante eccezione: altre decisioni hanno infatti precisato che non sono considerate costruzioni (e quindi non si applica la norma delle distanze minime): il muro di contenimento di una scarpata e il terrapieno naturale, dal momento che queste opere sono realizzate per evitare smottamenti o frane.
Infine, è importante precisare che sono considerate nuove costruzioni, ai fini del rispetto delle distanze minime, non solo le edificazioni di manufatti su aree libere in precedenza, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, per l’entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente.

L’importanza dei regolamenti edilizi locali

I piani regolatori e i regolamenti edilizi comunali possono prevedere distanze tra costruzioni diverse da quelle indicate nel Codice civile, purché maggiori di tre metri. Se non vengono rispettate le distanze minime previste dal Codice, il proprietario che ha subito la lesione del suo diritto può chiedere e ottenere la riduzione in pristino, cioè l’abbattimento o l’arretramento dell’opera costruita non rispettando la norma.
Cosa succede, invece, se la distanza non rispettata non è quella prevista dal Codice civile ma, ad esempio, da un regolamento edilizio comunale? Quale tutela ha il proprietario? Numerose decisioni hanno stabilito che le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, sono considerate come norme integrative del Codice civile e, quindi, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino (v. paragrafo successivo).

Cosa succede in caso di non rispetto delle distanze

In materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal Codice civile o dalle norme contenute in regolamenti edilizi comunali o in altri strumenti urbanistici, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete, oltre ad una eventuale tutela risarcitoria per il danno subito, una tutela cosiddetta “in forma specifica”, finalizzata cioè al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito.
Chi ha subito la violazione può dunque richiedere ed ottenere la rimozione/demolizione o l’arretramento dell’opera costruita in violazione delle distanze minime. Una volta richiesta la riduzione in pristino, però, il proprietario non potrà più richiedere il risarcimento danni, se non per i danni causati dall’opera illegittima prima della sua demolizione o del suo arretramento.
Si precisa che l’unico soggetto che può proporre la domanda di riduzione in pristino a seguito di violazione delle distanze legali è il proprietario dell’immobile, rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo confinante sia inferiore a quella legale.

I diversi accordi tra privati

Le norme che dispongono in materia di distanze tra le costruzioni, dal momento che sono dettate per la tutela della salute e della sicurezza delle persone o, nel caso di regolamenti comunali, a tutela di un interesse generale ad un certo modello urbanistico e paesaggistico, non sono derogabili dai privati. Questo vuol dire che i proprietari dei fondi confinanti non possono costruire opere ad una distanza inferiore a quella prevista dal Codice civile o dai regolamenti locali, neppure se fissano in un contratto scritto la loro volontà di procedere in tal senso.
Tutte le convenzioni tra privati che pongono deroghe alle disposizioni in materia di distanze tra costruzioni sono, quindi, invalide.

Come si calcola la distanza

Uno dei principali problemi in questa materia è il calcolo della distanza tra una costruzione e l’altra, dal momento che non tutte le costruzioni hanno un andamento lineare. Ad esempio, è facile calcolare la distanza tra una casa e l’altra se  le due pareti sono piatte e parallele; più complicato calcolarle quando la linea è spezzata oppure quando sono presenti sporgenze.
Nel primo caso i giudici hanno previsto che quando una costruzione sia stata realizzata non lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, in parte coincidente con il confine, in parte no, il vicino deve rispettare le distanze imposte dalla legge computate dalle sporgenze e rientranze della costruzione in questione. In sostanza, non è possibile tracciare una linea immaginaria fatta dalla media dei punti di sporgenza e di rientranza dell’altra costruzione (le distanze minime e massime non possono essere compensate).
Quanto al secondo caso, cioè la presenza di sporgenze, hanno ritenuto che la distanza legale tra i fabbricati deve essere computata dai punti di massima sporgenza. Quindi, ad esempio, si può chiedere la rimozione di una scala esterna in muratura costruita in violazione delle distanze minime, pur se queste sono rispettate dalla parete su cui la scala è stata costruita. Le sporgenze, però, rilevano a questi fini solo se si tratta di elementi costruttivi aventi i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo e non quando si tratta di oggetti di modeste dimensioni ed aventi funzione ornamentale, di rifinitura o comunque di entità trascurabile rispetto agli interessi tutelati dalla legge (sicurezza, salute, igiene).

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