14 Marzo 2016 admin

Tabelle Millesimali: cosa sono e come si calcolano.

img-810x800La tabella millesimale è il documento, da allegare al regolamento di condominio, che riassume i millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare urbana. Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio individui il valore proporzionale (millesimi) di ciascun unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni. I millesimi vanno riassunti in una specifica tabella che va allegata al regolamento condominiale. La tabella millesimali può essere modificata solo se vi è unanimità dei condomini, salva, se sussistono le condizioni previste dalla legge, la possibilità di provvedere a maggioranza in assemblea.

Cosa sono i millesimi

 I millesimi rappresentano i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare con riferimento alle parti comuni dell’edificio.

Il valore millesimale o proporzionale può essere indicato negli atti di acquisto di ciascuna unità immobiliare ed in questo caso di parla di “millesimi di proprietà”.

Se negli atti di acquisto non viene segnalato nulla, allora il valore si calcola sulla base di apposite tabelle formate e approvate dall’assemblea condominiale. In questo caso di parla di “millesimi di spesa”.

I millesimi di spesa, pertanto, rappresentano il valore di ciascuna unità immobiliare riferito alla possibilità che questa unità ha di utilizzare i beni e i servizi comuni e non possono quindi essere utilizzati come parametro per la divisione delle parti comuni.

La tabella millesimale

La tabella millesimale è il documento, da allegare al regolamento di condominio, che riassume i millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare.

Con riferimento ai millesimi di spesa, è possibile che il condominio approvi più di una tabella. Questo succede quando alcuni servizi o beni comuni possono essere utilizzati in modo differente da alcune unità immobiliari, ad esempio, l’ascensore condominiale serve soltanto una parte dell’edificio oppure solo alcuni piani. In questo caso l’assemblea condominiale potrà approvare tabelle millesimali di spesa diverse a seconda dei differenti servizi o beni.

Per questi motivi accanto ad una tabella millesimale di proprietà e ad una tabella millesimale di spesa generale potranno coesistere tabelle millesimali speciali.

La determinazione dei valori è un’operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell’edificio. Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate (esempio i giardini). Nell’accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell’appartamento per dei coefficienti di riduzione (o in qualche caso di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie dell’appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993

I Criteri utilizzati, il più delle volte, sono i seguenti:

  • Coefficiente di destinazione;
  • Coefficiente di piano;
  • Coefficiente di orientamento;
  • Coefficiente di prospetto;
  • Coefficiente di luminosità.

Due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali: bisognerà valutare il taglio dell’appartamento, la posizione, l’orientamento e tutti gli altri fattori.

Modifiche alle tabelle millesimali

La legge stabilisce che le tabelle millesimali possano essere modificate o rettificate soltanto se vi è l’unanimità di tutti i condomini.

Le modifiche e rettifiche, anche nell’interesse di uno solo dei condomini, possono essere però effettuate dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio quando:

  • risulta che le tabelle attuali sono conseguenza di un errore;
  • sono cambiate le condizioni di una parte dell’edificio (a causa di una sopraelevazione, di incremento di superfici o incremento/diminuzione di unità abitative) e ciò ha causato una alterazione del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino superiore ad 1/5.

Se l’assemblea non provvede alla rettifica nonostante sussistano i presupposti il condomino interessato potrà rivolgersi al Giudice civile per essere tutelato.

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